Eintragungsbekanntmachung: Das solltest du wissen

Du hast einen Brief vom Grundbuchamt bekommen und fragst dich, was eine Eintragungsbekanntmachung eigentlich ist? Keine Sorge, das klingt offizieller als es sein muss. In diesem Artikel erfährst du, was hinter dem Schreiben steckt, wann du es bekommst und ob du darauf reagieren musst.

Was ist eine Eintragungsbekanntmachung?

Eine Eintragungsbekanntmachung ist eine offizielle Mitteilung des Grundbuchamts. Sie teilt dir mit, dass eine Eintragung oder Veränderung im Grundbuch vorgenommen wurde, die dich betrifft. Nach dem Gesetz soll das Grundbuchamt jede Eintragung unter anderem dem Antragsteller, dem eingetragenen Eigentümer und denjenigen bekanntmachen, deren Recht betroffen ist. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich in § 55 der Grundbuchordnung (GBO).

Klingt bürokratisch? Ist es auch. Aber im Kern geht es darum, dass du als Eigentümer oder Betroffener immer weißt, was in deinem Grundbuch passiert. Stell dir das Grundbuch wie eine Art Personalausweis für dein Grundstück vor. Jede Änderung wird dort vermerkt, und du bekommst in der Regel anschließend Post darüber.

Wann bekommst du eine Eintragungsbekanntmachung?

Der Brief vom Grundbuchamt kommt in der Regel dann, wenn sich etwas in deinem Grundbuch ändert. Das kann verschiedene Gründe haben.

• Eigentumswechsel nach einem Immobilienkauf oder einer Erbschaft
• Eintragung einer Grundschuld bei der Baufinanzierung
• Löschung einer Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Darlehens
• Eintragung von Wegerechten oder anderen Dienstbarkeiten
• Vormerkungen wie eine Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf
• Änderungen bei Erbbaurechten

In den meisten Fällen hast du die Änderung selbst angestoßen, etwa weil du ein Haus gekauft oder einen Kredit aufgenommen hast. Manchmal kann die Eintragung aber auch von Dritten veranlasst worden sein, zum Beispiel von einer Bank oder einem Gläubiger.

Was steht in einer Eintragungsbekanntmachung?

Der Brief enthält in der Regel einige typische Informationen. Du findest dort die Bezeichnung des betroffenen Grundstücks mit Gemarkung, Flur und Flurstück. Außerdem wird die Art der Eintragung beschrieben, also ob es sich um einen Eigentumswechsel, eine Grundschuld oder eine andere Belastung handelt.

Meistens ist auch das Datum der Eintragung vermerkt, zusammen mit dem Aktenzeichen und der zuständigen Abteilung des Grundbuchs. Die Sprache ist dabei ziemlich formal und juristisch geprägt. Lass dich davon nicht verunsichern. Die wesentlichen Punkte lassen sich schnell herausfiltern.

Die drei Abteilungen des Grundbuchs

Um den Inhalt der Eintragungsbekanntmachung besser einordnen zu können, hilft es, die Struktur des Grundbuchs zu kennen. Es gibt drei Abteilungen, und je nachdem, in welcher Abteilung etwas eingetragen wurde, hat das unterschiedliche Bedeutung.

• Abteilung I enthält die Eigentumsverhältnisse. Hier steht, wer Eigentümer des Grundstücks ist.
• Abteilung II listet Lasten und Beschränkungen auf. Dazu gehören Wegerechte, Wohnrechte, Vormerkungen oder Erbbaurechte.
• Abteilung III umfasst Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken. Wenn du eine Baufinanzierung aufgenommen hast, findest du hier den Eintrag deiner Bank.

In deiner Eintragungsbekanntmachung sollte vermerkt sein, welche Abteilung betroffen ist. So kannst du schnell einordnen, worum es geht.

Eintragungsbekanntmachung erhalten: Musst du etwas tun?

Die kurze Antwort lautet meistens: Nein. Die Eintragungsbekanntmachung ist eine reine Benachrichtigung. Du musst weder unterschreiben noch das Schreiben zurücksenden. Trotzdem solltest du den Brief nicht einfach ignorieren, sondern die Angaben sorgfältig prüfen.

Kontrolliere, ob die genannte Eintragung zu einem Vorgang passt, den du selbst angestoßen hast. Hast du kürzlich eine Immobilie gekauft? Dann ist eine Eintragungsbekanntmachung über den Eigentumswechsel völlig normal. Hast du einen Kredit für den Hausbau aufgenommen? Dann wird die Grundschuld deiner Bank eingetragen.

Wenn dir allerdings etwas merkwürdig vorkommt oder du die Eintragung nicht zuordnen kannst, solltest du dich an das zuständige Grundbuchamt oder deinen Notar wenden. Fehler kommen selten vor, aber sie sind nicht ausgeschlossen.

Was tun bei fehlerhaften Eintragungen?

Falls du in der Eintragungsbekanntmachung einen Fehler entdeckst, hast du mehrere Möglichkeiten. Der erste Schritt sollte immer ein Anruf beim Grundbuchamt sein. Dort kann man dir Auskunft geben, worauf die Eintragung basiert und ob möglicherweise ein Schreibfehler vorliegt.

Hat das Grundbuchamt selbst unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen und ist das Grundbuch dadurch unrichtig geworden, trägt es von Amts wegen einen Widerspruch ein; inhaltlich unzulässige Eintragungen löscht es von Amts wegen. Das regelt § 53 der Grundbuchordnung. Die eigentliche Berichtigung des Grundbuchs läuft dagegen über § 22 GBO und setzt entweder eine Berichtigungsbewilligung des Betroffenen oder den Nachweis der Unrichtigkeit voraus. Für komplexere Fälle brauchst du dafür einen Notar oder Rechtsanwalt.

Wenn du der Meinung bist, dass eine Eintragung zu Unrecht vorgenommen wurde, gibt es zwei Wege. Beide sind nicht fristgebunden, aber keiner ist ein einfacher formloser Antrag. Ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs (§ 899 BGB) wird nur eingetragen, wenn eine einstweilige Verfügung des Gerichts oder die Bewilligung des Betroffenen vorliegt. Eine Beschwerde gegen die Eintragung selbst ist nach § 71 Abs. 2 GBO unzulässig. Mit ihr kannst du nur erreichen, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Amtswiderspruch einzutragen oder eine unzulässige Eintragung zu löschen. Warten solltest du trotzdem nicht: Je länger eine unrichtige Eintragung im Grundbuch steht, desto eher kann ein Dritter im Vertrauen darauf Rechte erwerben. Lass dich dafür von einem Notar oder Rechtsanwalt für Immobilienrecht beraten.

Eintragungsbekanntmachung und Grundschuld: Der häufigste Fall

Ein sehr häufiger Anlass für eine Eintragungsbekanntmachung ist die Eintragung einer Grundschuld. Wenn du ein Haus kaufst oder baust und dafür einen Bankkredit aufnimmst, verlangt die Bank als Sicherheit eine Grundschuld auf dein Grundstück. Der Notar veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt, und sobald diese erledigt ist, bekommst du Post.

In diesem Fall ist die Bekanntmachung zu erwarten. Die Eintragung gehört zum normalen Ablauf einer Baufinanzierung. Prüfe einfach, ob der eingetragene Betrag und der Name der Bank stimmen. Dann kannst du den Brief zu deinen Unterlagen legen.

Übrigens: Wenn du deinen Kredit irgendwann vollständig abbezahlt hast, wird die Grundschuld nicht automatisch gelöscht. Du musst die Löschung aktiv beantragen. Dafür brauchst du in der Regel eine Löschungsbewilligung deiner Bank und einen Notar, der deinen Antrag beglaubigt und beim Grundbuchamt einreicht. Danach bekommst du erneut eine Eintragungsbekanntmachung, diesmal über die Löschung.

Wie lange dauert es, bis die Eintragungsbekanntmachung kommt?

Die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt sind regional sehr unterschiedlich. In manchen Gemeinden dauert eine Grundbucheintragung nur wenige Wochen, in anderen kann es mehrere Monate dauern.

Eine verlässliche Zahl kann dir nur das zuständige Grundbuchamt oder dein Notar nennen.

Die Eintragungsbekanntmachung selbst wird nach der Eintragung verschickt. Wenn du also seit dem Notartermin schon länger wartest, liegt es meist an der Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt selbst, nicht am Versand des Briefs.

Eintragungsbekanntmachung vs. Grundbuchauszug

Diese beiden Dokumente werden gerne verwechselt, erfüllen aber unterschiedliche Zwecke. Die Eintragungsbekanntmachung ist eine einmalige Benachrichtigung über eine bestimmte Änderung. Sie zeigt dir nur, was sich gerade geändert hat.

Ein Grundbuchauszug dagegen ist eine vollständige Kopie aller aktuellen Eintragungen zu einem Grundstück. Er zeigt dir den Gesamtüberblick: Wer ist Eigentümer, welche Belastungen gibt es, welche Grundschulden sind eingetragen. Einen Grundbuchauszug kannst du beim Grundbuchamt beantragen, wenn du ein berechtigtes Interesse darlegst. Als Eigentümer hast du das. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher (beglaubigter) Ausdruck 20 Euro.

Praxistipps zum Umgang mit der Eintragungsbekanntmachung

• Brief sorgfältig lesen und die genannte Eintragung mit deinen Unterlagen abgleichen. Stimmen Grundstück, Betrag und Beteiligte?
• Ablegen, nicht wegwerfen. Hefte die Eintragungsbekanntmachung zu deinen Immobilienunterlagen. Sie kann als Nachweis nützlich sein.
• Nicht zu lange zögern. Für den Widerspruch gibt es zwar keine Frist, aber je früher ein Fehler auffällt, desto einfacher lässt er sich korrigieren. Wende dich zeitnah an das Grundbuchamt oder einen Notar.
• Grundbuchauszug anfordern, wenn du unsicher bist. So siehst du das vollständige Bild und kannst die Eintragung im Kontext prüfen.
• Bei Erbschaftsfällen besonders aufmerksam sein. Hier kann es vorkommen, dass Eintragungen vorgenommen werden, von denen du als Erbe noch nichts wusstest.

Fazit

Eine Eintragungsbekanntmachung ist kein Grund zur Panik. Es handelt sich um eine standardmäßige Benachrichtigung des Grundbuchamts, die dich über eine Änderung im Grundbuch informiert. In den meisten Fällen hast du die Änderung selbst veranlasst, sei es durch einen Immobilienkauf, eine Baufinanzierung oder die Löschung einer alten Grundschuld.

Prüfe den Brief trotzdem aufmerksam und gleiche die Angaben mit deinen Unterlagen ab. Bei Unstimmigkeiten wende dich an das zuständige Grundbuchamt oder deinen Notar. Und vergiss nicht, den Brief zusammen mit deinen anderen Immobilienunterlagen aufzubewahren.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was kostet eine Eintragungsbekanntmachung?

Für die Bekanntmachung selbst sieht das Kostenverzeichnis des GNotKG keine eigene Gebühr vor. Sie wird automatisch vom Grundbuchamt verschickt, nachdem eine Eintragung vorgenommen wurde. Kosten entstehen nur für die eigentliche Grundbucheintragung, die sich nach dem Geschäftswert und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richtet.

Bekommt jeder Beteiligte eine Eintragungsbekanntmachung?

In der Regel ja: Bekanntgemacht werden soll die Eintragung dem Antragsteller, dem einreichenden Notar, dem eingetragenen Eigentümer und den aus dem Grundbuch ersichtlichen Personen, deren Recht betroffen ist. Auf die Bekanntmachung kann aber verzichtet werden. Beim Eigentumswechsel bekommen sowohl der bisherige als auch der neue Eigentümer Post. Bei einer Grundschuldbestellung wird neben dem Eigentümer auch die Bank informiert.

Kann ich den Grundbucheintrag online einsehen?

Das automatisierte Abrufverfahren ist nach der Grundbuchordnung nur für einen bestimmten Kreis vorgesehen, etwa Gerichte, Behörden, Notare und dinglich Berechtigte, und braucht eine Genehmigung der Landesjustizverwaltung. Als Privatperson kannst du dich an das zuständige Amtsgericht wenden.

Wie lange sollte ich die Eintragungsbekanntmachung aufbewahren?

Bewahre die Eintragungsbekanntmachung mindestens so lange auf, wie du Eigentümer der Immobilie bist. Am besten legst du sie dauerhaft zu deinen Immobilienunterlagen. Auch nach einem Verkauf kann es sinnvoll sein, die Unterlagen noch einige Jahre zu behalten, falls Rückfragen auftauchen.

Was ist der Unterschied zwischen Eintragungsbekanntmachung und Eintragungsnachricht?

Die Begriffe werden oft synonym verwendet. Beide bezeichnen die Benachrichtigung des Grundbuchamts über eine vorgenommene Eintragung. Je nach Bundesland und Amtsgericht kann die Bezeichnung variieren, inhaltlich meinen sie jedoch dasselbe.