Ein gebrauchtes Haus steht bereits, das Grundstück ist erschlossen, und die Nachbarschaft lässt sich vor dem Kauf in Ruhe ansehen. Der Kaufpreis ist allerdings nur ein Teil der Rechnung. Ob ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren eine gute Entscheidung ist, hängt vom Zustand von Dach, Heizung und Leitungen ab. Und davon, ob die nötigen Arbeiten von Anfang an in der Finanzierung stecken. Manche Förderung lässt sich zudem nur nutzen, solange der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben ist.
Warum Kaufpreis und Sanierung in eine Rechnung gehören
Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe am Beleihungswert, der meist unter dem Marktwert liegt. Eine Modernisierung, die den Wert des Hauses dauerhaft steigert, kann in diese Bewertung einfließen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor der Kreditentscheidung mit Kostenschätzungen oder Angeboten belegt sind.
Deshalb zahlt es sich aus, wenn Objektbewertung und Finanzierung gemeinsam laufen. In Bremen bündelt beispielsweise Burak Dilek Immobilien und Finanzen die Vermittlung von Wohnimmobilien und die Baufinanzierung unter einem Dach. Wird der Sanierungsbedarf erst nach dem Einzug sichtbar, bleibt oft nur ein separates Darlehen mit höherem Zins.
Hinzu kommen die Kaufnebenkosten. In Bremen fallen 5 Prozent Grunderwerbsteuer an, für Notar und Grundbuch meist 1,5 bis 2 Prozent. Ist ein Makler beteiligt, darf der Käufer seit Ende 2020 nicht mehr zahlen als der Verkäufer.
Das Baujahr als erster Hinweis auf Schwachstellen
Das Baujahr ersetzt keine Begutachtung, zeigt aber, wo genauer hingesehen werden sollte:
- Vor 1919: aufsteigende Feuchtigkeit, fehlende Horizontalsperren, Schäden an den Holzbalkenköpfen.
- 1949 bis 1977: schlanke Wände, kaum Dämmung. Verbindliche Anforderungen an den Wärmeschutz brachte erst die Wärmeschutzverordnung von 1977.
- 1960 bis 1993: mögliche Schadstoffe. Asbest steckte in Fassadenplatten und Bodenbelägen, bis er 1993 verboten wurde.
- Ab 1995: deutlich bessere Gebäudehülle, der Schwerpunkt liegt eher auf der Heizungstechnik.
Bleileitungen mussten laut Trinkwasserverordnung bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Ein Blick auf die Rohre im Keller älterer Häuser lohnt sich trotzdem.
Begutachtung vor dem Kauf
Erster Anhaltspunkt ist der Energieausweis mit Effizienzklassen von A+ bis H. Aussagekräftiger ist der Bedarfsausweis, weil er auf Bauteilen und Anlagentechnik beruht und nicht auf dem Heizverhalten der Vorbesitzer.
Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft bei der Besichtigung typischerweise Dacheindeckung und Dämmung der obersten Geschossdecke, Feuchte im Keller, Fenster sowie Alter und Art der Heizung.
Einige Kosten entstehen allein durch den Eigentümerwechsel. Das Gebäudeenergierecht, 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz neu geordnet, verpflichtet neue Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb von zwei Jahren zu Nachrüstungen. Dazu zählen die Dämmung einer ungedämmten obersten Geschossdecke, die Dämmung freiliegender Heizungsrohre in unbeheizten Räumen und der Austausch von Öl- und Gas-Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind.
Förderung richtig einplanen
Für Familien ist das KfW-Programm 308 „Jung kauft Alt“ relevant. Es fördert den Kauf selbstgenutzter Bestandsimmobilien der Effizienzklassen F, G oder H, wenn mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt lebt. Seit August 2026 sind je nach Kinderzahl bis zu 180.000 Euro möglich.
Im Gegenzug muss das Haus innerhalb von viereinhalb Jahren mindestens den Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen, alternativ sind inzwischen energetische Einzelmaßnahmen zulässig. Finanziert wird nur der Kaufpreis, die Sanierung läuft über die Bundesförderung für effiziente Gebäude. Der Antrag muss vor dem notariellen Kaufvertrag bei der KfW eingehen. Ein individueller Sanierungsfahrplan einer Fachkraft aus der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes legt die Reihenfolge der Maßnahmen fest.