Der Monteur, der neun Monate auf einer Fernbaustelle ist und seine Wohnung nicht leerstehen lassen will. Der Betrieb, der drei Gesellen für ein Großprojekt unterbringen muss. Der Mieter, der nach dem Dachgeschossausbau plötzlich ein Zimmer zu viel hat. Alle drei landen beim selben Dokument – und unterschätzen es meistens.
Untermiete ist kein Nebengeschäft mit Handschlagcharakter. Sie ist ein eigenes Mietverhältnis mit eigenen Pflichten, und wer sie ohne schriftliche Grundlage organisiert, hat im Streitfall nichts in der Hand. Wer die Rahmenbedingungen sauber festhalten will, arbeitet dafür üblicherweise mit einer Untermietvertrag Vorlage, die die üblichen Regelungspunkte bereits abbildet.
Ohne Erlaubnis geht gar nichts
Der wichtigste Satz zuerst: Ein Mieter darf den Gebrauch der Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte überlassen. Das steht in § 540 BGB – und es gilt auch dann, wenn nur ein Zimmer betroffen ist, wenn es sich um einen Kollegen handelt oder wenn niemand dafür Geld verlangt.
Wer das übergeht, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung des eigenen Mietverhältnisses. Das ist kein theoretisches Risiko: Unerlaubte Untervermietung beschäftigt die Gerichte immer wieder.
Wann der Vermieter zustimmen muss
Die gute Nachricht für Mieter: Die Erlaubnis liegt nicht vollständig im Belieben des Vermieters. Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erlaubnis verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen.
Der entscheidende Punkt steckt im Wort „Teil“. Der Anspruch bezieht sich auf einen Teil der Wohnung, nicht auf die komplette Überlassung. Wer die ganze Wohnung untervermieten will, weil er zwei Jahre auf einer Auslandsmontage ist, braucht die freiwillige Zustimmung des Vermieters – einen durchsetzbaren Anspruch gibt es dafür in aller Regel nicht.
Als berechtigtes Interesse anerkannt sind typischerweise wirtschaftliche Gründe, etwa wenn die Miete allein nicht mehr tragbar ist, aber auch persönliche Veränderungen: eine längere auswärtige Tätigkeit, der Auszug des Partners, eine gewachsene Wohnfläche pro Kopf. Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder der Wohnraum übermäßig belegt würde. Zulässig ist außerdem ein angemessener Untermietzuschlag, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre.
Praktisch heißt das: Anfrage schriftlich stellen, Untermieter mit Namen benennen, Zeitraum und betroffene Räume angeben. Eine mündliche Zusage am Telefon ist später nicht belegbar.
Der Sonderfall Monteurunterkunft
Im Bauumfeld kommt eine Konstellation besonders häufig vor: Ein Unternehmen mietet eine Wohnung an und bringt dort eigene Mitarbeiter unter. Das ist rechtlich kein normales Wohnraummietverhältnis mehr, sondern hängt davon ab, was im Hauptmietvertrag steht – die gewerbliche Anmietung zur Unterbringung von Personal muss der Vermieter kennen und akzeptiert haben.
Wer als Betrieb regelmäßig Monteure unterbringt, sollte das von Anfang an im Hauptmietvertrag abbilden lassen, statt es über Einzelvereinbarungen zu lösen. Und für jeden untergebrachten Mitarbeiter braucht es eine eigene schriftliche Grundlage, in der Zimmer, Mitbenutzung von Küche und Bad, Dauer und Kostenbeteiligung stehen. Sonst ist bei Auszug unklar, wer für Schäden aufkommt und wann jemand die Unterkunft verlassen muss.
Was in den Untermietvertrag gehört
Der Untermietvertrag ist inhaltlich ein Mietvertrag – nur zwischen Hauptmieter und Untermieter. Hineingehören:
- Die Parteien: Hauptmieter und Untermieter mit vollständigem Namen und Anschrift
- Der Mietgegenstand: welches Zimmer genau, welche Räume mitbenutzt werden dürfen (Bad, Küche, Keller, Stellplatz), Quadratmeter
- Die Mietzeit: befristet oder unbefristet, Beginn, Kündigungsfristen
- Miete und Nebenkosten: Betrag, Fälligkeit, Konto, wie Betriebs- und Heizkosten umgelegt werden
- Kaution: Höhe und Rückzahlungsmodalitäten
- Zustand und Inventar: ein Übergabeprotokoll mit Fotos, möbliert oder unmöbliert, Zählerstände
- Hausordnung und Pflichten: Rauchen, Besuch, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Schlüssel
- Verweis auf den Hauptmietvertrag: der Untermietvertrag kann nicht mehr Rechte gewähren, als der Hauptmieter selbst hat
Der letzte Punkt wird am häufigsten vergessen und ist der wichtigste. Endet das Hauptmietverhältnis, endet die Grundlage für die Untermiete – der Vermieter kann die Räumung dann unmittelbar auch vom Untermieter verlangen. Wer befristet untervermietet, sollte die Befristung deshalb am eigenen Mietverhältnis ausrichten.
Die vergessene Pflicht: die Wohnungsgeberbestätigung
Hier scheitern selbst sorgfältige Untervermieter. Wer jemanden bei sich einziehen lässt, wird selbst zum Wohnungsgeber im Sinne des Meldegesetzes. Nach § 19 Bundesmeldegesetz muss der Wohnungsgeber den Einzug schriftlich bestätigen, damit sich der Untermieter beim Einwohnermeldeamt anmelden kann.
Ohne diese Bestätigung kann sich der Untermieter nicht ordnungsgemäß anmelden – und das Bundesmeldegesetz sieht für beide Seiten Bußgelder vor. Eine Ausnahme nennt § 27 BMG: Wer in Deutschland bereits gemeldet ist und die Wohnung für nicht länger als sechs Monate bezieht, muss sich dafür weder an- noch abmelden. Die Bestätigung ist ein einseitiges Formblatt und in zwei Minuten ausgefüllt; sie gehört einfach mit in die Unterlagen, die bei Übergabe ausgetauscht werden.
Wo es rechtlich eng wird
Zwei Grenzen sollte man kennen. Die erste betrifft kurzzeitige Vermietung an Feriengäste: Viele Städte und Gemeinden haben Zweckentfremdungssatzungen erlassen, die die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen genehmigungspflichtig machen. Was als gelegentliche Untervermietung gedacht war, kann dort schnell zu einem Verwaltungsverfahren führen.
Die zweite betrifft die Höhe. Eine Untermiete, die deutlich über dem liegt, was für den Raum ortsüblich ist, kann als Mietpreisüberhöhung geahndet werden. Als Faustregel gilt: Wer ein Drittel der Wohnung untervermietet, verlangt sinnvollerweise auch ungefähr ein Drittel der Gesamtkosten, gegebenenfalls mit einem Aufschlag für Möblierung.
Bezahlbarkeit ist dabei kein Randthema. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes zum Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen gaben die Menschen in Deutschland 2025 im Schnitt 24,1 Prozent dafür aus, Alleinlebende 33,2 Prozent – was erklärt, warum Untermiete für viele Haushalte weniger Nebenverdienst als Notwendigkeit ist.
Vorlage nutzen – und wann sie nicht reicht
Für den Standardfall – ein Zimmer, eine überschaubare Dauer, ein Untermieter, den man kennt – ist eine sorgfältig ausgefüllte Vorlage das richtige Werkzeug. Anbieter wie LawDistrict führen durch die einzelnen Regelungspunkte und geben den fertigen Untermietvertrag als PDF oder Word-Datei zum Ausdrucken aus. Das geht schnell; ob damit alle Punkte des eigenen Falls abgedeckt sind, sollte man trotzdem selbst prüfen.
An Grenzen stößt das, sobald es komplizierter wird: bei gewerblicher Unterbringung von Personal, bei Untermiete in einer Eigentumswohnung mit einschränkender Teilungserklärung, bei laufendem Streit mit dem Vermieter oder wenn der Untermieter nicht auszieht. Dann gehört der Fall zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Eine Vorlage hält fest, was vereinbart wurde; sie ersetzt keine Einschätzung der eigenen Lage.
Fünfzehn Minuten, die den Streit ersparen
Das Unangenehme an der Untermiete ist selten der Vertrag, sondern das Gespräch davor: die Anfrage beim Vermieter, die Frage nach der Kaution, die Regelung für den Fall, dass es nicht passt.
Wer diese Punkte einmal aufschreibt, muss sie später nicht rekonstruieren. Und der Untermieter, der ein ordentliches Papier in der Hand hält, weiß von Anfang an, woran er ist – was in einer geteilten Wohnung mehr wert ist als jede Klausel.